Processo di analisi della proprietà: selezione di un'opzione di uscita
Processo di analisi della proprietà: selezione di un'opzione di uscita
Cosa sta per succedere?
Continua con la terza parte della mia serie flip.
Oggi faremo riferimento a un passaggio importante nel processo di analisi immobiliare, Scegliere un'opzione di uscita.
La costruzione di un piano di uscita avviene dopo una comprensione iniziale dei numeri della proprietà.
Un imprenditore di qualità è un imprenditore che sa come regolare l'opzione di uscita giusta per qualsiasi progetto che è sulla sua scrivania e non ha paura di cambiare l'opzione di uscita se necessario. Con il tempo e l'esperienza, ogni imprenditore o investitore aggiungerà sempre più opzioni di uscita al suo arsenale.
In una transazione, ogni opzione di uscita dipende direttamente da una serie di fattori che affronterò nell'analisi delle opzioni, come ad esempio: area, tipo di investitore, stato attuale del progetto, ecc..
1. Ristrutturazione completa dalla A alla Z, sostituzione degli impianti, alto livello di finitura estetica e modifiche al layout.
Quando caricare come opzione?
• Aree con un patrimonio immobiliare medio superiore alla media comunale
• Condizione socio-economica media +
• Un'analisi comparativa di mercato che indica la capacità e la volontà degli acquirenti di pagare di più per un determinato prodotto
• Elevate capacità di rinnovamento
• Elevate capacità di marketing per le proprietà in vendita
Per chi è?
• Elevate capacità di ristrutturazione e conoscenza nell'affrontare la burocrazia di questo tipo di ristrutturazione
• Rappresentanza locale (a causa della natura della ristrutturazione e della vendita, si consiglia di avere un rappresentante locale che supervisioni il processo. Gli errori possono costare un sacco di soldi!)
• Investitori che non hanno fretta di riavere indietro i propri soldi, ma vogliono massimizzarli
• Investitori a rischio più elevato (di solito parleremo di attività liquidate, che possono portare a ulteriori problemi che non abbiamo incluso nel budget)
Enfasi importanti a seconda del personaggio coinvolto:
Acquirente: stai vendendo una proprietà a un prezzo elevato, è importante che gli acquirenti apprezzino ciò che vedono (cucina, layout, livello di finitura e design degli interni)
Ispettore: Vendi alto, è importante che la casa sia in buone condizioni dalla A alla T e sarà ispezionabile facilmente, inoltre si consiglia di lavorare con i permessi in caso di necessità di prova.
Perito: Meno importante, anche con una valutazione inferiore l'acquirente completerà l'equità nel caso in cui la casa gli piaccia.
2. Rinnovo di ciò che è necessario, riparazioni di sistema e un livello medio di finitura estetica.
Quando caricare come opzione?
• Un'area con un valore immobiliare medio per area
• Status socio-economico medio e basso
• Analisi di mercato comparativa che indica un mercato acquirente medio-veloce, immobili ristrutturati o conservati +, venduti rapidamente a prezzi di mercato
• Capacità di ristrutturazione standard
• Funzionalità di marketing standard delle proprietà in vendita
Per chi è?
• Questo è il classico flip, 4-6 mesi dall'acquisto alla vendita
• L'investitore standard, budget limitato, non vuole correre rischi elevati.
Enfasi importanti secondo la figura mista:
Acquirente - È importante investire nei posti giusti (e solo in quelli giusti). Anche per non preventivare un livello di finitura troppo alto, l'acquirente vuole che sembri "rotondo" e non distingue tra materiali medi e alti. Inoltre consiglio di non affrettarsi a sostituire, provare a riparare e rinnovare per mantenere un budget basso e un alto profitto
• Ispettore - Vendita a un prezzo di mercato, anche se si verificano piccoli rifiuti durante l'ispezione o commenti su sistemi nuovi (ma ancora funzionanti), è probabile che l'affare venga concluso
Perito - Un rapporto deve essere vicino al prezzo desiderato. Una popolazione che di solito non riesce a portare a termine un sacco di paghetta sul mutuo (in più se non si prevedeva di farlo in anticipo)
3. Solo ristrutturazione spot e pulizia senza modifiche impiantistiche o investimenti finanziari eccessivi
Quando caricare come opzione?
• Un'area con un valore immobiliare inferiore alla media della zona
• Forti aree locative adatte agli investitori
• Condizione socio-economica medio-bassa
• Analisi di mercato che indicano una netta maggioranza di acquisti da parte degli investitori, o in alternativa l'acquisto di immobili riservati a prezzo scontato con immobili ristrutturati che hanno difficoltà a muoversi velocemente a causa del prezzo elevato.
Per chi è?
• L'investitore standard, budget limitato, non vuole correre rischi elevati.
Investitori con capacità di ristrutturazione limitate o in alternativa se tutti i team sono impegnati con altri progetti
• Investitori che vogliono lavorare velocemente, progetti di 2-4 mesi in media.
Enfasi importanti a seconda del personaggio coinvolto:
• Acquirente - Il tuo acquirente è un investitore, è importante che la casa sia pulita e non spaventi l'investitore medio (i nuovi investitori saranno spesso facilmente spaventati da una proprietà sgradevole)
• Ispettore - Non pertinente finché non emergono cose molto insolite
Perito - Alcuni investitori arriveranno con finanziamenti, quindi è importante che i numeri abbiano un senso per l'investitore acquirente. Si consiglia di cercare in anticipo gli immobili venduti nella zona su cui fare affidamento come ARV per il perito del potenziale acquirente.
4. Stipulare un contratto e trasferire a un altro investitore senza acquisto (vendita all'ingrosso)
Quando caricare come opzione?
• La proprietà non soddisfa i requisiti per l'esecuzione, ma può costituire una transazione per un altro investitore
• Capacità di ristrutturazione limitate
• Budget limitato/inesistente
Per chi è?
• Possibilità di individuare le proprietà sotto il mercato direttamente di fronte al venditore (senza intermediari o fastidi nel mezzo)
• Rappresentanza locale (lavorare con questi fornitori spesso richiede incontri frontali e molte polemiche)
• Investitori con elenchi di acquirenti locali
• Investitori che vogliono costruire un sistema di vendita di sale
• Budget limitato
• Investitori che vogliono soldi adesso e non vogliono aspettare per comprare, fare e vendere
Enfasi importanti a seconda del personaggio coinvolto:
Acquirente - Qui inizia e finisce, è importante creare in anticipo un elenco di acquirenti. Inoltre, prepara gli strumenti di marketing per pubblicizzare la proprietà e trovare l'acquirente felice
• Ispettore - non pertinente
Perito - Alcuni investitori arriveranno con finanziamenti, quindi è importante che i numeri abbiano un senso per l'investitore acquirente. Si consiglia di cercare in anticipo gli immobili venduti nella zona su cui fare affidamento come ARV per il perito del potenziale acquirente.
לסיכום, scegliere l'opzione di uscita è una delle scelte più importanti per noi investitori.
Non lavorare mai automaticamente, solo perché hai fatto qualcosa in passato non significa che sia giusto adesso. Essere creativo! Pensa fuori dagli schemi! E troverai la migliore opzione di uscita per il tuo nuovo progetto.
