In una vecchia taverna di Salonicco, il bouzouki suona il periodo...

#יםמהשבוי Etichetta Nir #Post3
Iniziamo con Kalimera, che bel nome per "buongiorno", porta sempre un sorriso.
Allora perché la Grecia?
Nel 2018, abbiamo visto che gli affari che raggiungiamo iniziano a essere al limite, in termini di redditività.
Ci siamo detti che dobbiamo diversificare i nostri progetti con un'altra destinazione che non siano gli Stati Uniti.
Abbiamo controllato diversi paesi tra cui Ungheria, Portogallo e Grecia.
L'Ungheria è uscita dal capitolo, materia fiscale e normativa.
Stavamo davvero discutendo tra Grecia e Portogallo, tutto quello che cercavamo era lì: un Paese dopo una crisi economica da cui non si sono ancora ripresi. Un gran numero di turisti, molti studenti e altri parametri che abbiamo testato.
Dopo anni di lunghi voli e soggiorni prolungati senza la famiglia, volevo qualcosa di simile, Chick-fil-A.
Volevo un mare cristallino, isole, cibo pazzesco e una buona birra per concludere una giornata di attività.
La Grecia è stata scelta, io e Yron Blum (il partner che si è unito a me e Desi) abbiamo volato 17 volte nel primo anno di attività greca 2019. Ci siamo conosciuti, abbiamo scavato, bevuto, riso e soprattutto abbiamo imparato i processi greci per l'individuazione, l'ispezione, l'acquisto, la gestione del progetto, gli inquilini, ecc.
All'inizio abbiamo afferrato la testa.
A differenza degli Stati Uniti dove vai dal venditore e lui dice sì/no/altro ecc.
Qui c'è una vendita emotiva, la nonna ha lasciato in eredità al nipote ed è possibile che dopo la trattativa chiami e dica che ha sognato che sua nonna gli ha detto "non vendere" e quindi non è venduto e la pace sia su lui.
Come gestisci una cosa del genere? semplice
Portare sul tavolo molte altre offerte e rendersi conto che alcune falliranno.
Abbiamo visto grandi imprenditori andare e venire dopo due mesi con la coda tra le gambe perché hanno guardato solo un affare e quando è fallito hanno deciso che non faceva per loro.
Eravamo molto concentrati sul primo affare:
Centro città, a poche centinaia di metri all'interno di un edificio industriale
Scopri come viene eseguita una revisione legale qui
prova di ingegneria
Un controllo finanziario dell'affare, per vedere che non abbiamo dimenticato nulla sui costi.
Abbiamo costruito dei team (liberi professionisti: avvocato, ingegnere, architetto, agente immobiliare... oggi abbiamo un team interno)
E così siamo partiti con 700 mq di spazio commerciale che sono diventati 16 piccoli appartamenti residenziali nel cuore della città di Salonicco in Grecia.
Abbiamo venduto gli appartamenti in due settimane in prevendita agli investitori che sono venuti con noi dagli Stati Uniti. Abbiamo fondato una società di gestione standard americana e fino ad oggi alcuni di loro possiedono appartamenti da questo progetto.
Oggi so che abbiamo venduto gli appartamenti davvero a buon mercato, ma come ho già scritto nel secondo post, abbi cura dei soldi che hanno investito con te. Gli investitori che hanno venduto dopo due anni hanno guadagnato il 70% dei soldi e hanno continuato con nuovi progetti.
*Grande asterisco: non sono un consulente fiscale, ma c'è un trattato tra Israele e Grecia che dice che un privato che ha venduto la sua proprietà pagherà le tasse solo nel paese di destinazione, cioè la Grecia e dichiarerà solo nel paese di origine . In Grecia esiste un'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze per un privato a condizione che abbia effettuato fino a due transazioni (ciclo di compravendita) in due anni (in modo da non farne un affare e non pagare le tasse). Quindi quello che viene fuori dalla storia è che hai comprato per 100, venduto dopo due anni per 170, hai trasferito 170 euro su un conto bancario in Israele senza tasse. Chiudo il paragrafo dicendo che non sono un commercialista e non mi riferisco a quanto ho scritto qui - parlate con un esperto del settore! Che questa sia una raccomandazione per il futuro: pagherai soldi per evitare mal di testa e altri problemi in seguito.
Questo progetto ci ha aperto le porte, come nel post 2, la prima transazione che apre l'opportunità per molte altre transazioni.
E così abbiamo continuato ad acquistare pavimenti di edifici residenziali/commerciali e riconversione..
Acquisto di edifici commerciali e conversione in decine di appartamenti residenziali/a breve termine.
Ora spiegherò perché abbiamo scelto Salonicco e l'attenzione al centro città.
Salonicco è la seconda città più grande della Grecia ed è considerata la capitale dei paesi balcanici.
Lei ha:
1.2 milioni di abitanti.
Oltre 150mila studenti
5 milioni di turisti all'anno
Un'ora o due da molti centri turistici
Aeroporto internazionale - già definito transatlantico (volo giornaliero da Israele, voli diretti da Cina e USA)
Si trova sul continente e non su un'isola (collegata all'Europa)
e una buona cultura del cibo
Ha un centro
La dimensione del centro centrale è come un "campo di calcio", un rettangolo di 1.5 chilometri per 1 chilometro.
È impossibile costruire in città perché semplicemente non ci sono lotti.
Non c'è evacuazione perché l'intera città nel centro è costruita su antichità del periodo ottomano, bizantino ed ellenistico.
Voglio dire, hai comprato e demolito un edificio e hai trovato oggetti d'antiquariato, dimentica l'edificio.
Cosa significa? che rinnovano l'esistente.
Se l'edificio è stato testato ed è robusto secondo gli standard, è semplice.
Se l'edificio ha bisogno di essere rafforzato, vengono coinvolti degli esperti e insieme a Betzem vengono creati un piano di rafforzamento ei costi.
Ora abbiamo un edificio come questo che ha bisogno di essere rafforzato, ma in una posizione pazzesca, sono entusiasta di vedere il progetto andare avanti. È un lavoro proprio come dipingere su una nuova tela bianca.
Allora, dov'è l'opportunità imprenditoriale in città?
Ricorda che ho scritto che la maggior parte dei venditori non sono professionisti come gli americani.
Quindi in Grecia non esiste Zillow, Trollia, Profster o qualsiasi altro sistema che possa darci dati entro un secondo di tutte le vendite nello stesso quartiere. C'è un sistema dell'usato che dà più o meno una foto di quanti stanno vendendo dove e con esso bisogna saper lavorare perché anche qui a volte ci sono delle imprecisioni.
Quindi, come facciamo a sapere a quanto verrà venduto?
Abbiamo creato il nostro metodo che include molta della nostra esperienza, il controllo incrociato dei dati, il dialogo con broker, avvocati, notai (come una società di titoli) e, naturalmente, la comprensione della domanda.
Dopo aver capito quanto verrà venduto e cosa verrà venduto (tipo di appartamento) dobbiamo ridurre i costi (dopo aver parlato con l'ingegnere, l'architetto, il broker) per vedere a che punto siamo rispetto al margine creato tra la richiesta del venditore e il profitto che vogliamo.
Di solito non lanciamo senza il 30% di profitto prima del finanziamento.
Come azienda greca con esperienza, accettiamo mutui del 50-65% delle spese totali della ristrutturazione dell'edificio compreso tutto (mobili, gestione, supervisione, auto...). Il tasso di interesse al momento è come negli Stati Uniti intorno al 5.5%.
Ottieni la grazia per 3 anni e il prestito è per 15 anni (il che è un po' una delusione perché aumenta i rimborsi).
In termini di affitti, qui puoi guadagnare il 6-8%, Airbnb può fare di più, ma lo consiglio solo a chi ha più proprietà nella stessa località. O qualche degno mega-attico che attirerà sempre le persone.
C'è un aumento di prezzo pazzesco qui dal 2018
Quindi l'IRR non è inferiore al 15%
Alcuni dei nostri progetti non riguardano solo la vendita di appartamenti a Tabu.
Abbiamo preso il classico modello plurifamiliare e lo abbiamo creato qui negli edifici residenziali a marchio Airbnb e negli interi edifici che gestiamo.
Abbiamo preso tutti questi modelli e li abbiamo adattati anche alla regione di Halkidiki (a circa un'ora dall'aeroporto di Salonicco)
Una villa sulla spiaggia o con vista, questo è il motto.
Registra Halkidiki su Google, quali spiagge e acqua wow.
Vado lì in giro cercando terre e il cuore sorride, natura, montagne, foresta, acqua azzurra, taverne con bouzouki.
È divertente vivere a un'ora da questo posto.
torneremo alle ville,
L'area è stagionale da maggio a ottobre, ogni anno è visitata da milioni di turisti e gente del posto.
La maggior parte della gente del posto ha case per le vacanze (questa è la cultura, ognuno ha una piccola casa per le vacanze che visita nei fine settimana - per tutto il periodo)
I turisti arrivano da tutta Europa in macchina (ho preso un video dal parcheggio del Beach Bar di macchine da Francia, Bulgaria, Inghilterra, Serbia, Macedonia, Belgio, Germania, Olanda, Svizzera e altro)
Il campo di Salonicco è internazionale - un'ora di macchina.
Ci sono tre tappe a Khalidiki (guarda su Google e capirai come appare dalla mappa)
Cassandra - la prima tappa è caratterizzata da tanti giovani ma anche famiglie, tante attività e feste tutto il giorno.
Commercio all'ingrosso - la seconda tappa è caratterizzata principalmente da famiglie che vengono a rilassarsi.
Athos - un luogo sacro per i cristiani ortodossi, ci sono centinaia di monaci maschi che vivono lì, nessun ingresso per le donne (!).
L'opportunità in questa zona è enorme, c'è una domanda folle di appartamenti/ville di alta qualità, ma non c'è davvero offerta perché la maggior parte è vecchia.
Ecco perché puoi acquistare vecchio e rinnovare (attualmente stiamo ristrutturando un complesso di 12 ville con una splendida vista sul mare, abbiamo aggiornato ogni villa e aggiunto una piscina privata).
L'alternativa è acquistare terreni e costruire (lo facciamo anche noi)
Costruiscono mini-resort, ad esempio: 4 ville su un'area di cinque dunam con vista mare.
Personalmente preferisco i progetti che acquistano dozzine di dunam e costruiscono un villaggio con ville ma che hanno servizi alberghieri come: pulizia, ordinazione della spesa, possibilità di ordinare uno chef, ecc.
Inoltre, permette di creare aree condivise come parchi giochi, bar sulla spiaggia, se è sul mare, ecc.
Recentemente abbiamo iniziato a lavorare su un villaggio di ritiro (brevemente per coloro che non hanno familiarità con il concetto: un ritiro è un'opportunità per conoscere profondamente noi stessi, per osservare la nostra vita, per pensare al modo in cui camminiamo, per vivere il presente, essere qui e ora)
Come un villaggio turistico ma incentrato sui laboratori, non sarà stravagante come un villaggio turistico, più minimalista, l'attenzione è rivolta allo sviluppo.
Qui è venuto da noi un leader/capo con l'idea del villaggio, noi guidiamo la parte imprenditoriale e finanziaria davanti ai fondi/banca.
Raccoglie i fondi da se stesso e dai suoi seguaci. Come si suol dire cooperazione.
Aspetto di vedere come si sviluppa.
Allora abbiamo capito che ci sono affari, abbiamo capito che dove c'è domanda poi è facile far entrare inquilini.
Aree senza domanda come il villaggio che è un po' remoto, creiamo la domanda in anticipo da un pubblico specifico.
In conclusione, voglio scrivere di ulteriori modi per portare finanziamenti al progetto.
In Europa e in Grecia in particolare, ci sono tutti i tipi di diversi tipi di fondi di sostegno in Grecia dopo la crisi del 2008.
Inoltre, ci sono fondi europei il cui ruolo è quello di prestare o concedere fondi a coloro che innovano e sviluppano l'Europa.
pertanto,
Ci sono incredibili possibilità finanziarie qui.
I contributi per la costruzione di hotel 4 stelle e superiori (non facili da ottenere ma possibili) possono raggiungere il 50-60 per cento del costo di costruzione. Grant: non c'è bisogno di tornare. Naturalmente ci sono molte condizioni e limitazioni.
Inoltre, ci sono fondi di miliardi come la RRF che sono venuti per ripristinare e sfruttare la Grecia.
Qui puoi ottenere un prestito del 50 percento dei costi totali del progetto e includere anche i costi operativi per il primo anno. Il tasso di interesse (siediti prima sulla sedia) è fisso dello 0.35%, grazia fino a tre anni e prestito per 15 anni. Ovviamente è necessario costruire un business plan per il turismo per catturarlo.
Siamo felici di pagare i nostri esperti per garantire l'accettazione di tali prestiti.
Non voglio che tu abbia l'impressione che tutto ciò che ho elencato sopra sia facile.
Assolutamente no, è sistema, determinazione, perseveranza e voglia di farcela.
Sappiate che per ogni affare che va a buon fine ce ne sono molti altri che non raggiungono nemmeno il riconoscimento perché cadono nel dimenticatoio e magari ci abbiamo anche investito dei soldi... ma quando c'è un buon affare va bene!
Scrivimi nei commenti e risponderò alle tue domande e anche a quello che hai preso dal mio post
Gran giorno
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