Perché una corretta leva finanziaria nel settore immobiliare non è un segno di debolezza

#יםמהשבוי Ari Rubinstein #Post4

Quindi oggi ho scelto di scriverti sulla leva finanziaria e sul perché una corretta leva finanziaria nel settore immobiliare non è un segno di debolezza ma una corretta decisione aziendale che inizia da una fase solo attraverso la quale puoi salire di livello.

All'inizio del mio viaggio nel settore immobiliare (e parecchi anni all'inizio) ho acquistato immobili solo con il patrimonio che avevo accumulato. Se non avessi soldi non comprerei o metterei partner passivi nell'investimento. In questo modo, ho perso molti buoni affari e più piacere dall'aumento dei valori immobiliari nel corso degli anni.

Sono cresciuto in una casa finanziariamente conservatrice dove mi è stato insegnato che il debito è cattivo e pericoloso e che "vivi di quello che hai" e lo sono anche gli investitori. È vero che grazie alla mia formazione in finanza comprendevo bene "sulla carta" le meraviglie della leva finanziaria, ma come laureato al crollo del mercato azionario nel 2008 mi sono ricordato che la leva funziona in entrambe le direzioni e ho adottato un approccio conservativo.

Mi ci sono voluti parecchi anni per liberarmi dalla visione eccessivamente conservatrice e iniziare a utilizzare saggiamente il capitale straniero per sfruttare gli immobili. Lo faccio ancora in modo conservativo e con flessibilità finanziaria per avere il controllo di qualsiasi scenario, ma l'utilizzo della leva finanziaria è uno strumento necessario per un imprenditore immobiliare che vuole passare alla categoria dell'imprenditorialità e della crescita accelerata e non solo investire i soldi che ha risparmiato nel settore immobiliare. 

Darò un semplice esempio di come la leva finanziaria può funzionare a nostro favore per i principianti tra noi: diciamo che abbiamo acquistato una casa per $ 100,000 che ci rende $ 1,000 in affitto (per amore dell'esempio ignoreremo le spese). Il rendimento annuo senza leva finanziaria sarà del 12%.

Supponiamo ora di aver acquistato la stessa casa ma di aver preso un prestito dalla banca di $ 60,000 con un interesse dell'8%. In affitto riceveremo ancora $ 12,000 all'anno, il costo annuale del prestito sarà di $ 4,800 e ci rimarranno $ 7,200 per i $ 40,000 che abbiamo investito nella proprietà. Il rendimento del nostro capitale salirà al 18% annuo anziché al 12%. 

Quando esiste un margine significativo tra il rendimento locativo e il tasso di interesse, i vantaggi della leva finanziaria sono evidenti. Ma sono sicuro che gli investitori più esperti che hanno letto i numeri campione abbiano pensato che il tasso di interesse sui prestiti negli Stati Uniti sia ora dell'8% o superiore e che sia difficile creare un accordo che lasci un margine significativo al di sopra di questo tasso di interesse. E proprio in questa vicenda ho voluto mettere in luce alcune questioni che portano me e i miei soci *Moshe e Yona* a continuare a fare affari immobiliari di successo negli USA anche in questo momento:

1) Il contesto di alti tassi di interesse e il desiderio di fare affari fa sì che noi imprenditori ci sforziamo di più per trovare affari che funzionino: multi invece di singolo, airbnb invece di affitto, fuori mercato invece di acquistare sul mercato, ristrutturazione più accurata, sub -due offerte, ogni imprenditore e ciò che funziona per lui. In pratica, sia noi che tanti altri fantastici imprenditori con i quali siamo in continuo contatto continuiamo a lavorare con la leva e creare affari lucrativi, anche perfetti brrrr. Ricorda che il momento migliore per acquistare un immobile era x anni fa e il secondo momento migliore per acquistare un immobile è oggi. Non lasciare che l'ambiente dei tassi di interesse ti impedisca di farlo.

2) Noi, come la maggior parte degli sviluppatori, acquistiamo solo transazioni a un prezzo significativamente inferiore al valore di mercato della proprietà. Pertanto, anche quando il divario tra il rendimento della proprietà e il tasso di interesse non è molto ampio, traiamo vantaggio da ogni transazione e aumentiamo il capitale della nostra azienda acquistando al di sotto del prezzo di mercato. 

3) Il tempo gioca a favore degli investitori immobiliari: nel tempo i prezzi degli immobili aumentano e anche gli affitti, d'altra parte i prestiti negli Stati Uniti sono a tasso di interesse fisso e l'inflazione erode costantemente il valore reale del prestito che hai preso. Ad esempio, hai sottoscritto un mutuo con un rimborso mensile di $ 650 per acquistare una proprietà che rende $ 1,200 in affitto. È probabile che tra 10 anni l'affitto della proprietà sarà di $ 1,400, ma l'importo del mutuo a tasso fisso rimarrà lo stesso (a proposito, corrispondentemente, anche un pasto da McDonald's ti costerà di più in un decennio - il il valore del denaro si eroderà, ma il prestito che hai contratto rimarrà nominale e non aumenterà, e quindi l'ammontare del debito reale si eroderà). 

4) Al di là dell'attuale rendimento del capitale, le persone tendono a ignorare nei calcoli che c'è anche un rimborso principale ogni mese nel mutuo. Con i normali prestiti Spitzer, ogni anno che passa l'importo del debito diminuisce e devi ricordarti di tenerne conto quando consideri una transazione.

5) Gli interessi per il prestito sono una spesa riconosciuta, che riduce il carico fiscale.

6) La leva finanziaria ci consente di acquistare più asset e distribuire il nostro capitale su più asset. Negli investimenti la diversificazione è una cosa gradita, se una proprietà non viene affittata per un mese avrà un impatto minore sul nostro portafoglio nel suo complesso.

7) Se sei un investitore principiante che cerca di imparare il gioco e acquisire esperienza, la leva finanziaria ti consentirà di effettuare più transazioni immobiliari e quindi aumentare la tua esperienza nel settore immobiliare, sviluppare più relazioni e creare un vantaggio di dimensioni per te stesso rispetto ai fornitori di servizi . Anche se sei un imprenditore esperto, fare leva ci consente di essere costantemente attivi e di mantenere rapporti di lavoro continui con grossisti, agenti, appaltatori e appaltatori.

😎 Infine citerò la nota frase (in libera traduzione): sposare la proprietà, andare ad un appuntamento con il prestito. Il settore immobiliare è fatto per il lungo termine. Verranno giorni in cui i tassi di interesse scenderanno ei proprietari di immobili potranno rifinanziare il mutuo a un tasso di interesse inferiore e migliorare il rendimento del capitale della proprietà. La mia esperienza e i grafici mostrano che nel settore immobiliare dovresti sempre essere in gioco, fintanto che giochi a lungo termine, non smettere mai di giocare!.

Nelle foto: grafici delle variazioni dei prezzi degli immobili a Cleveland anche durante la crisi del 2008 e variazioni dei prezzi degli affitti nel corso degli anni negli Stati Uniti e una foto di un'altra proprietà che abbiamo acquistato a South Euclid.