Un grave crollo è in arrivo per gli immobili ad uso ufficio negli Stati Uniti, dicono gli investitori
Si prevede che i prezzi degli uffici negli Stati Uniti crolleranno e il mercato immobiliare commerciale dovrà affrontare altri nove mesi di calo, secondo l’ultimo sondaggio Markets Live Pulse di Bloomberg.
Circa due terzi dei 919 intervistati da Bloomberg ritengono che il mercato statunitense degli uffici si riprenderà solo dopo un grave crollo. Una maggioranza ancora più ampia ritiene che i prezzi degli immobili commerciali negli Stati Uniti non raggiungeranno il minimo fino alla seconda metà del 2024 o successivamente.
Questa è una brutta notizia per il debito immobiliare commerciale di 1.5 trilioni di dollari, che secondo Morgan Stanley dovrebbe scadere entro la fine del 2025. Il rifinanziamento non sarà facile, soprattutto considerando che circa il 25% delle proprietà commerciali sono edifici per uffici. L’indice dei prezzi degli immobili commerciali di Green Street è già sceso del 16% rispetto al suo picco di marzo 2022.
I valori delle proprietà commerciali sono duramente colpiti dall’aggressiva campagna di inasprimento della Federal Reserve, che sta aumentando un costo chiave della proprietà immobiliare: le spese di finanziamento. Ma gli istituti di credito che cercano di ridurre la propria esposizione ora trovano poche opzioni appetibili, poiché non ci sono molti acquirenti convinti che il mercato sia vicino al fondo.
"Nessuno vuole vendere in perdita enorme", ha detto Leah Overby, analista di Barclays Plc. "Si tratta di asset che non dovrebbero essere venduti per lunghi periodi di tempo, e questo significa che ci si aspetta che i detentori ritardino la vendita il più a lungo possibile."
A tutto questo si aggiunge la tensione tra le banche regionali, che detenevano circa il 30% del debito degli edifici adibiti ad uffici nel 2022, secondo un rapporto di marzo di Goldman Sachs Group Inc. Secondo la Fed, le banche più piccole hanno visto i loro depositi ridursi di quasi il 2% nei 12 mesi terminati ad agosto, dopo il collasso della Silicon Valley Bank e della Signature Bank. Ciò si traduce in meno finanziamenti per le banche, dando loro meno capacità di concedere prestiti.
A tutto questo si aggiunge la tensione tra le banche regionali, che detenevano circa il 30% del debito degli edifici adibiti ad uffici nel 2022, secondo un rapporto di marzo di Goldman Sachs Group Inc. Secondo la Fed, le banche più piccole hanno visto i loro depositi ridursi di quasi il 2% nei 12 mesi terminati ad agosto, dopo il collasso della Silicon Valley Bank e della Signature Bank. Ciò si traduce in meno finanziamenti per le banche, dando loro meno capacità di concedere prestiti.
Secondo uno studio di Moody's Investors Service pubblicato a marzo, ci vorrà fino al 2027 perché gli attuali contratti di locazione passino ad aspettative di reddito inferiori. Se le tendenze attuali dovessero reggere, i ricavi a quel punto saranno inferiori del 10% rispetto a oggi.
"Tende ad essere un calcolo lento per il settore immobiliare statunitense man mano che i tassi cambiano", ha affermato Overby di Barclays. "E il settore degli uffici è in profonda difficoltà e ci vorrà molto tempo per risolversi."
Anche se si dovesse verificare un declino serio e prolungato del settore immobiliare commerciale negli Stati Uniti, comprese ingenti perdite sui prestiti nel settore degli uffici di Makhtesh, Overby non teme che ciò possa minacciare la stabilità complessiva del mercato. Il settore immobiliare è ampio, ma il debito è distribuito su una gamma sufficientemente ampia di investitori da assorbire le perdite, ha affermato.
A parte gli alti tassi di interesse, gli uffici sono alle prese con il ridimensionamento o il trasferimento degli inquilini, con una tendenza particolarmente forte negli Stati Uniti, dove gli impiegati sono più riluttanti ad iscriversi che in Europa o Asia. Parte della resistenza a tornare in ufficio può essere attribuita ai dolori del viaggio. Oltre il 40% degli intervistati di MLIV Pulse ha affermato che sarebbe tentato di venire in ufficio più spesso se avessero a disposizione migliori opzioni di trasporto pubblico.
Circa il 20% degli intervistati ha affermato di essersi allontanato dal proprio ufficio durante l’epidemia e solo il 3% si è pentito della propria fuga. Quasi un terzo ha affermato che i propri viaggi duravano più a lungo rispetto a prima del Covid, probabilmente perché si erano spostati o a causa dei tagli ai servizi di trasporto in epoca pandemica.
