Acquistare una casa pignorata: come funziona una vendita di pignoramento
Acquistare una casa pignorata può essere un buon modo per concludere un affare mentre sei alla ricerca di un immobile. Una casa pignorata è una casa i cui proprietari non sono stati in grado di pagare il mutuo o di vendere la proprietà. Di conseguenza, l’istituto di credito immobiliare ne ha preso la proprietà e ora sta cercando di venderlo per recuperare parte dei costi.
Cosa è importante sapere sull'acquisto di una casa pignorata
Anche se oggi una casa pignorata non è così comune come lo era al culmine della crisi immobiliare nel 2008, accade ancora. Mentre una casa pignorata non è certo una bella storia per i precedenti proprietari della casa, può essere un vero affare per gli acquirenti. Poiché le banche sono spesso ansiose di liberarsi di queste proprietà pignorate, mirano a raggiungere il pareggio con un prezzo richiesto che di solito è l'importo della nota ipotecaria rimanente più interessi, spese legali e sanzioni. In media, questo valore finisce per essere circa il 15% inferiore al valore reale della casa e, se desideri acquistare una casa pignorata, scoprirai che spesso viene venduta a un prezzo inferiore al prezzo richiesto.
Ma acquistare una casa pignorata comporta dei rischi, quindi gli acquirenti dovrebbero procedere con cautela per vedere se vale la pena rischiare.
Come funziona il pignoramento?
Il pignoramento non è qualcosa che ogni proprietario di casa vuole affrontare. Sfortunatamente colpisce centinaia di migliaia di americani ogni anno. Allora come funziona il processo di pignoramento?
I proprietari di case dovrebbero prima estinguere il mutuo e non effettuare i pagamenti mensili richiesti. Ed è raro che gli istituti di credito avviino un pignoramento dopo una sola rata del mutuo. Gli istituti di credito in genere offrono alternative durante questo periodo, inclusi vari piani di pagamento per aiutare i proprietari di case a rimettersi in carreggiata, a mantenere la propria casa e a continuare a pagare la fattura mensile del mutuo.
Se il mutuatario non riesce a trovare i fondi per pagare ciò che deve, il creditore emetterà un avviso di inadempienza. Questo modulo verrà inviato al mutuatario tramite posta certificata e di solito dà al proprietario della casa 90 giorni per pagare il conto finale. Questo è l'inizio del processo formale.
Se il proprietario della casa non è arrivato con i soldi entro 90 giorni dalla notifica di mora, il creditore può procedere con il pignoramento. Successivamente arriva un avviso di vendita, in cui si afferma che il fiduciario (prestatore) venderà la casa all'asta entro 21 giorni.
La casa verrà messa all'asta al miglior offerente, che dovrà pagare immediatamente l'intero importo. Questo acquirente riceverà un atto fiduciario al termine della vendita, a quel punto diventerà il proprietario ufficiale.
Cosa sono le proprietà REO?
Le proprietà immobiliari, o proprietà REO, sono case sequestrate da banche o altri istituti di credito a persone che non sono in grado di pagare i mutui. In sostanza si tratta di un pignoramento pignorato dalla banca. Quando gli istituti di credito immobiliari offrono mutui ipotecari, li vedono come un investimento, perché trarranno profitto dagli interessi sul prestito. Quindi, per salvare il loro investimento, le banche pignorano le case con mutui non pagati e vendono le proprietà ad un'asta di pignoramento. Se una casa non viene venduta all'asta, diventa un REO. Esiste un sottoinsieme di proprietà REO di proprietà del governo. Si chiamano case Hud e spesso vengono vendute ben al di sotto del valore di mercato ad offerenti qualificati.
Come acquistare una casa pignorata
Per trovare una casa pignorata, puoi sfogliare gli elenchi di pignoramenti su Realtor.com®, che possono anche essere etichettati come "di proprietà della banca" o "REO". Se trovi una casa che ti piace, contatta come al solito l'agente immobiliare presente nell'annuncio.
Il più grande avvertimento all'acquisto di una casa pignorata è che di solito viene venduta così com'è, il che significa che la banca non risolverà i problemi. E potrebbero essere molti, considerando che molti pignoramenti si sono lentamente sgretolati a causa delle difficoltà finanziarie del precedente proprietario. E a differenza della vendita di una casa tradizionale, dove i requisiti di divulgazione obbligano il proprietario a rivelare tutti i difetti della casa, non esiste una clausola legale di questo tipo nel pignoramento. Ciò che vedi (o no) è davvero ciò che ottieni.
Ecco perché la ristrutturazione delle case pignorate può costare agli acquirenti un sacco di soldi, il che può annullare i loro cosiddetti risparmi. Ecco perché Eric Workman, dell'istituto di credito Renovo Financial di Chicago, suggerisce agli acquirenti di prendere precauzioni aggiuntive come le seguenti prima di fare un'offerta:
Controlla da quanto tempo la proprietà pignorata è rimasta vuota, se ha sofferto di stagioni di gelo e disgelo incustodite o ha subito eventi che potrebbero causare danni strutturali significativi. Le case in pessime condizioni non potranno beneficiare di un mutuo convenzionale.
Assumi un ispettore domestico per ispezionare a fondo la casa pignorata per individuare eventuali problemi importanti. Chiedi all'ispettore di darti una stima di quanti soldi ci vorranno per effettuare le riparazioni.
Puoi provare ad aggiungere prestiti e assegni accessori alla tua offerta. In questo modo, se dovessi riscontrare problemi con la casa o con l'ottenimento di un mutuo, potrai recedere dall'affare senza perdere la caparra. Tieni presente che una richiesta non significa che la banca li accetterà; Non sono la norma quando si acquista il pignoramento.
Assumi un professionista per condurre una ricerca per titolo, afferma Ben Nirenberg, vicepresidente senior di Proper Title con sede a Northbrook, IL. Ciò potrebbe consentirti di evitare tutti i tipi di scenari orribili: a volte la banca rimuoverà i vincoli, ma non è tenuta a farlo. Ad esempio, supponiamo che l'IRS abbia un privilegio sulla proprietà per le imposte arretrate. Questo debito non segue il proprietario una volta venduto. Invece, il privilegio si attacca alla proprietà, rendendo il nuovo proprietario responsabile del rimborso.
Se scopri che la casa ha dei problemi, ti consigliamo di valutare attentamente se vale la pena fare tutto il lavoro extra. In alcuni casi lo sarà; In altri, potrebbe essere più prudente andarsene.
