L'offerta di alloggi negli Stati Uniti è ancora inferiore alla domanda
Negli Stati Uniti mancano ancora milioni di case, poiché i prezzi restano elevati e la costruzione è in stallo, lasciando molti acquirenti fuori dal mercato nonostante i recenti aumenti delle costruzioni.
WASHINGTON – Da oltre un decennio negli Stati Uniti mancano le case necessarie a soddisfare la crescita della popolazione, con un conseguente aumento dei prezzi e l'infrangere i sogni di milioni di potenziali acquirenti.
Sebbene un tempo l'acquisto di una prima casa fosse un modo sicuro e conveniente per creare ricchezza, l'aumento dei prezzi delle case, il calo dei tassi di costruzione e la volatilità economica hanno lasciato gli Stati Uniti praticamente senza alloggi a prezzi accessibili.
Daryl Fairweather, economista capo di Redfin, ha affermato che ci sono due modi principali per valutare la gravità della carenza di alloggi a prezzi accessibili: quanto costa, in termini di reddito familiare, acquistare una casa al prezzo medio e la quota di case in vendita in una zona che sono accessibili a qualcuno che guadagna il reddito mediano locale.
Per i potenziali acquirenti di case, ha affermato Fairweather, un modo si concentra su "quanto dovrebbero spendere del loro reddito per permettersi una casa", mentre l'altro si concentra su "quale frazione di case sul mercato ha effettivamente quel prezzo".
Gli Stati Uniti sono riusciti a incidere in piccola parte sulla crisi immobiliare, con un boom edilizio iniziato durante la pandemia di COVID-19, che ha gradualmente aggiunto nuove abitazioni al mercato.
Ma i prezzi delle abitazioni sono aumentati molto più rapidamente dell'offerta, poiché la combinazione di bassi tassi di interesse dovuti alla pandemia e di cambiamenti sociali ha favorito un aumento storico dei costi degli alloggi.
"Stiamo assistendo a un miglioramento molto incoraggiante e promettente e vorremmo vedere più inventario disponibile", ha affermato Nadia Evangelou, economista senior e direttrice della ricerca immobiliare per la National Association of Realtors (NAR).
“Tuttavia, siamo lontani da un mercato equilibrato.”
Prezzo medio di vendita delle case
Dopo essere saliti alle stelle durante la pandemia di COVID-19 e la ripresa economica, i prezzi delle case hanno iniziato lentamente a scendere, a causa dei tassi di interesse più elevati e della riduzione dell'offerta.
Il prezzo medio di una casa è un indicatore del costo di un'abitazione negli Stati Uniti, determinato principalmente dal divario tra l'offerta di alloggi e la domanda degli acquirenti.
Secondo l'Ufficio del censimento, il prezzo medio delle case a febbraio era di 414,500 dollari, in calo rispetto ai 427,400 dollari di gennaio e ai 420,900 dollari di un anno fa.
Il prezzo medio di una casa, che riflette una gamma più ampia di fattori, a febbraio era di 487,100 dollari, in calo rispetto ai 507,900 dollari di gennaio e ai 509,000 dollari di un anno fa.
"Quando i nuovi nuclei familiari si formano più rapidamente della crescita del patrimonio immobiliare, la quota di case vuote diminuisce, il che esercita una pressione al rialzo su prezzi e affitti", ha scritto Orpah Dibongui, economista senior di Zillow, in un rapporto di ricerca del 2024.
Dibongui ha stimato che nel 2022 c'erano 4.5 milioni di persone o famiglie che non vivevano nelle loro case o unità in affitto, pur preferendo farlo.
"Costruire più case è ovviamente un chiaro passo avanti verso l'eliminazione di questa carenza in corso", ha scritto Dibongui.
Inizio della costruzione delle abitazioni
I tassi di costruzione di alloggi sono migliorati in seguito alla pandemia, soprattutto nel Sud e nell'Ovest, dove il boom edilizio e l'aumento del lavoro da remoto hanno favorito un importante spostamento demografico verso la Sun Belt.
Secondo l'Ufficio del censimento, a febbraio l'avvio dei lavori di costruzione di nuove abitazioni è aumentato dell'11.2%, un tasso che dovrebbe portare alla costruzione di 1.5 milioni di nuove case in un anno.
Gli inizi dei lavori di costruzione di case unifamiliari sono aumentati dell'11.4% a febbraio, il tasso più alto in un anno, ma si stanno verificando principalmente in un'area dello Stato. Mentre nell'Ovest l'avvio dei lavori di costruzione di abitazioni è aumentato del 20.2% lo scorso anno, nel Nord-Est è diminuito del 4.7%, nel Midwest del 21.5% e nel Sud dell'8.3%.
Anche il numero di case in costruzione è diminuito a febbraio rispetto all'anno scorso, scendendo del 6.7% a 640,000 case.
Nonostante il modesto miglioramento registrato in alcune zone, i costruttori di case si stanno preparando a un ulteriore calo di questi numeri.
"Sebbene la solida domanda e la mancanza di inventario esistente abbiano dato una spinta alla produzione di case unifamiliari a febbraio, il nostro ultimo sondaggio tra i costruttori mostra che questi ultimi sono ancora preoccupati per le difficili condizioni di accessibilità economica degli alloggi, in particolare per gli elevati costi di finanziamento e costruzione, nonché per le tariffe sui principali materiali da costruzione", ha affermato Buddy Hughes, presidente della National Association of Home Builders (NAHB), in una dichiarazione.
Jing Fu, direttore senior delle analisi e delle previsioni presso la NAHB, ha affermato che il gruppo prevede che quest'anno gli inizi dei lavori di costruzione di case unifamiliari rimarranno stabili, a causa delle preoccupazioni relative alle tariffe e al rallentamento dell'economia.
La relazione di realizzazione
Inoltre, la crescita del patrimonio immobiliare non è stata distribuita in modo uniforme tra i diversi livelli di reddito, ha affermato Evangelou.
"Le scorte stanno migliorando, quindi è un'ottima notizia. Quello che vogliamo vedere, ovviamente, è un aumento delle scorte a tutti i livelli di prezzo", ha affermato.
Evangelou ha affermato che, secondo una ricerca della NAR, un individuo o una famiglia con un reddito di 75,000 dollari può permettersi una casa del valore massimo di 255,000 dollari, cifra che copre il 21% degli immobili in vendita. Prima della pandemia di COVID-19, circa il 49% delle abitazioni era accessibile a questa fascia di reddito.
Questo aumento dell'inventario si verifica principalmente nelle fasce di prezzo medio-alte. Per gli acquirenti che guadagnano meno di 50,000 dollari all'anno e cercano case sotto i 170,000 dollari, le condizioni sono in realtà peggiorate rispetto a un anno fa, quindi oggi ci sono meno annunci vantaggiosi per loro rispetto a un anno fa.
Anche il divario tra quanto gli americani devono guadagnare per acquistare una casa e quanto devono guadagnare per affittare un appartamento si sta ampliando.
Redfin ha calcolato che un americano medio deve guadagnare 116,633 dollari all'anno per permettersi una casa di fascia media, ovvero l'81.8% in più rispetto ai 64,160 dollari necessari per finanziare un appartamento tipico.
"La domanda non sta andando da nessuna parte e forse sarà più debole se entreremo in recessione, ma il numero di persone che hanno bisogno di una casa fondamentalmente non diminuirà", ha affermato Fairweather.
