Le cose che non appaiono in QuickBooks, ma che determinano se mantieni il controllo

Sì, i rendiconti finanziari sono importanti.
Ma lasciatemi dire una cosa, in quanto ho letto decine di libri sul settore immobiliare e sulla finanza:
Ci sono documenti e decisioni che non appariranno mai in QuickBooks e, se non presti attenzione, il tuo progetto potrebbe fallire prima ancora di iniziare.
Questo post riguarda tutto ciò che ruota attorno ai numeri che ti trasformano da qualcuno che "conclude un affare" a uno sviluppatore che sa il fatto suo.
1. Contratti: il documento più potente che probabilmente stai leggendo velocemente
Potresti fidarti del tuo appaltatore.
Ma se non hai letto e compreso il contratto, potresti ritrovarti a pagare troppo, o peggio.
Ogni clausola ha un impatto su:
Tempi di pagamento
Definizioni di completamento
Responsabilità per ritardi
Le sanzioni (o la loro assenza)
Ho visto sviluppatori effettuare pagamenti anticipati perché non si erano resi conto di quando il pagamento era effettivamente consentito e non avevano alcuna influenza quando il lavoro non era stato completato.
2. Rinunce e assicurazioni: non puoi permetterti di saltarle
Hai pagato il tuo appaltatore? Grande. Ma hai ricevuto una rinuncia firmata?
I vostri subappaltatori sono adeguatamente assicurati?
In caso contrario, ecco una bomba di verità: pagare senza documentazione equivale a pagare due volte.
4 tipi di esenzioni che dovresti conoscere:
Rinuncia incondizionata (pagamento progressivo): rinuncia a tutti i diritti di privilegio fino a una data specifica, senza condizioni, anche se il pagamento non è stato effettuato.
Rinuncia condizionale (pagamento progressivo): rilascia i diritti di privilegio solo una volta ricevuto e liquidato il pagamento.
Rinuncia definitiva incondizionata: rinuncia definitiva a tutti i diritti dopo il pagamento finale. Non si torna indietro.
Rinuncia definitiva condizionata: valida solo se il pagamento finale viene effettivamente ricevuto e confermato.
Punta Pro:
Non fare mai affidamento esclusivamente su una rinuncia da parte del GC (appaltatore generale).
I subappaltatori possono presentare un privilegio, anche se hai pagato la GC.
Una rinuncia è una ricevuta legale che conferma che il pagamento è stato effettuato e che si rinuncia ai diritti di privilegio.
E non dimenticare che ogni stato degli USA ha leggi diverse sui privilegi ipotecari. Conosci il tuo.
3. Assicurazione: "Tutto è gestito" non basta
Ogni appaltatore, e in particolare i subappaltatori, deve presentare:
Certificato di assicurazione (COI)
Prova di copertura per la loro specifica attività commerciale
E tu (lo sviluppatore) dovresti essere elencato come assicurato aggiuntivo
Tengo un semplice foglio di calcolo con:
Nome del contraente, data di scadenza, importo della copertura e note.
Nessun appaltatore mette piede sul cantiere finché questo documento non viene presentato e verificato.
4. Documenti dell'entità: il DNA del tuo accordo
Se hai soci, prestiti o investitori esterni e non sai cosa c'è scritto nel tuo:
Accordo operativo LLC
Accordo di partnership
Contratto di società in accomandita semplice (LPA)
…stai volando alla cieca.
Questi documenti determinano:
Chi decide cosa?
Quando si possono effettuare le distribuzioni
Chi risponde agli investitori?
Come e quando avviene l'uscita
Cosa succede se l'affare non raggiunge i risultati sperati?
Ho visto sviluppatori raccogliere fondi, aprire una LLC e non finalizzare mai un accordo operativo.
Poi gli investitori cominciano a chiedere resoconti e, all'improvviso, nessuno sa rispondere.
Se si sta raccogliendo capitale: le aspettative devono essere allineate e chiaramente scritte nei documenti.
Consultare sempre un avvocato immobiliare per esaminare i contratti.
5. Strutture a cascata: chi viene pagato per primo (e quanto)?
La cascata determina come vengono ripartiti i profitti (e talvolta le perdite):
In primo luogo, il ritorno del capitale
Quindi rendimenti preferenziali
Poi i profitti si dividono (la promozione)
Cosa hai bisogno di sapere:
Non tutti i dollari sono divisi equamente
La cascata definisce quando gli investitori vedono i rendimenti e quando tu, lo sponsor, guadagni la tua quota
Una comunicazione scadente può portare a confusione e alla rottura della fiducia
Di solito questa informazione è nascosta nell'LPA o nel Contratto Operativo. Se non conosci i numeri, non saprai quando distribuire o come dichiarare gli utili in modo accurato.
Sì, ho visto sviluppatori fare stime "approssimative", per poi ritrovarsi in guai finanziari o addirittura in controversie legali entro la fine dell'anno.
Come mantenere il controllo: creare un vero file di controllo del progetto
Consiglio sempre un semplice foglio di controllo basato su Excel che includa:
Monitoraggio delle rinunce
Registro assicurativo
Gestione dei contratti
Stato del documento dell'entità e dell'investitore
Tempistiche di segnalazione
Questo non è per il tuo CPA, ma per te, lo sviluppatore.
Perché se non sai dove ti trovi, non puoi andare avanti con sicurezza.
Considerazioni finali
Un sistema finanziario pulito è solo l'inizio.
Senza contratti, assicurazioni, rinunce e accordi legali adeguati,
non hai un progetto, hai una bomba a orologeria.
Nel mio prossimo post spiegherò come trasformare il reporting agli investitori in uno strumento che crea fiducia e prepara il terreno per la tua prossima raccolta di capitali.
Desideri il mio "Modello di fascicolo di controllo" immobiliare o una checklist di due diligence?
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— Lihi